Hvor mye kan jeg låne til bolig?

Det magiske tallet er 5. Utlånsforskriften sier at samlet gjeld ikke kan overstige 5 ganger brutto årsinntekt, altså inntekten din før skatt, og før kaffen du kjøpte i morges.

Et raskt regnestykke: tjener du 600 000 kr i året, er taket rundt 3 millioner kroner i samlet gjeld. Tjener du 800 000, snakker vi cirka 4 millioner. Du tar inntekten, ganger med fem, og der har du den ytterste grensen.

Viktig detalj: dette gjelder all gjeld, ikke bare boliglånet. Studielån, billån og det forbrukslånet til sofaen teller med. 5×-taket er et felles budsjett, ikke fem separate.

Fordi 5×-regelen er taket, ikke garantien. Over taket sitter en strengere dørvakt: stresstesten.

Banken later som om renta plutselig hopper +3 prosentpoeng, og sjekker om du fortsatt har nok igjen til mat, strøm, barnehage og et liv. Tåler ikke budsjettet det, får du låne mindre, uansett hva ganget-med-fem sier.

Tenk på det som en kondisjonstest før et fjell du faktisk skal gå opp. Banken vil ikke bare vite at du kommer deg til toppen i finvær, den vil vite at du klarer det med ekstra sekk i motbakke. Klarer du ikke stresstesten, stopper lånet før 5×-taket.

Svaret er kjedelig, men ærlig: betjeningsevnen din. Det er inntekt minus utgifter, altså hvor mye du faktisk har til overs hver måned når regningene er betalt.

Banken kikker på annen gjeld (studielån og kredittkort spiser av kapasiteten), antall i husstanden (flere munner = høyere levekostnader i bankens kalkyle), og de faste utgiftene dine. To personer med samme lønn kan få vidt forskjellige svar.

Eksempel: to single tjener begge 550 000. Den ene har 0 i gjeld, den andre drar på et billån og et lite forbrukslån. Samme inntekt, men ulik betjeningsevne, og dermed ulikt lånetilbud. Inntekt åpner døra, men det er overskuddet ditt som bestemmer hvor langt inn du kommer.

Minst 15 % av kjøpesummen. Skal du kjøpe for 3 millioner, må du stille med rundt 450 000 kroner av egen lomme. Banken låner deg resten, den vil bare se at du har skinn i spillet.

Egenkapital kan være oppsparte penger, salg av tidligere bolig, eller en realkausjon der noen (ofte foreldre) stiller sikkerhet i sin egen bolig. BSU er klassikeren her, den er bygget nettopp for dette.

En liten trøst: er du under 34, finnes det enkelte unntak og ordninger. Men hovedregelen står støtt, 15 % er inngangsbilletten, og uten den blir det vanskelig å komme forbi vakten i døra.

Ja, og dette er ofte den største spaken. Med en medsøker legges to inntekter sammen, og 5×-taket regnes av summen. To som tjener 500 000 hver, har et felles tak rundt 5 millioner i stedet for 2,5.

To inntekter løfter ikke bare taket, men også betjeningsevnen i stresstesten, to lønninger tåler en renteøkning bedre enn én. Derfor får par typisk vesentlig mer enn dobbelt så mye som én alene ville fått.

Den litt mindre romantiske sannheten: dere hefter solidarisk for hele lånet. Det betyr at hver av dere er ansvarlig for alt, ikke bare halvparten. Verdt å vite før dere signerer på drømmeboligen sammen, kjærligheten er gratis, men gjelden deles likt.