Hvordan få boliglån: steg for steg
Steg 1: Sjekk om matematikken liker deg
Før banken liker deg, må regnestykket like deg. To tall avgjør det meste: egenkapital og gjeldsgrad.
Du trenger normalt minst 15 % egenkapital. Skal du kjøpe for tre millioner, snakker vi 450 000 kroner du selv stiller med. Resten låner du, det er liksom hele poenget.
Samlet gjeld kan maks være rundt 5 ganger brutto årsinntekt. Tjener du 600 000, er taket cirka tre millioner i total gjeld, og da teller forbrukslånet på sofaen og studielånet også med. Banken er glad i grenser, omtrent som en svigermor.
Steg 2: Skaff finansieringsbevis (lommekortet for budrunden)
Finansieringsbevis er bankens skriftlige bekreftelse på hvor mye du kan låne. Det er ikke et lån, men en lapp som sier «denne personen er god for X kroner», selve nøkkelen til å by med selvtillit.
Beviset gjelder typisk i tre måneder. Da har du god tid til å gå på visning, drikke gratiskaffe og late som du leser tilstandsrapporten grundig.
Det er ikke bindende. Du må ikke kjøpe noe, og banken er ikke gift med deg. Men uten finansieringsbevis er du den eneste på visningen som ikke kan strekke opp hånda i budrunden, litt som å møte i gallamiddag uten lommebok.
Steg 3: Hvordan søke boliglån, papirene banken vil ha
Når du søker, vil banken se bevis på at tallene dine ikke er ren fantasi.
Ha klart: de tre siste lønnsslippene, siste skattemelding og en fersk gjeldsoversikt. Gjeldsoversikten henter banken ofte selv fra Gjeldsregisteret, så det forbrukslånet du «glemte» dukker opp uansett.
Banken stresstester økonomien din med renten pluss 3 prosentpoeng. De later som renten plutselig hopper, og sjekker at du fortsatt har råd til både avdrag og leverpostei. Tåler du det, tåler du nesten alt.
Steg 4: Sammenlign banker på effektiv rente, ikke vibes
Den hyggelige rådgiveren er hyggelig fordi det er jobben. Lojalitet til «din» bank koster deg ofte titusener.
Sammenlign alltid på effektiv rente, ikke nominell. Effektiv rente inkluderer gebyrer og er det eneste tallet som forteller hva lånet faktisk koster, resten er pynt.
Lav belåningsgrad gir bedre rente. Kommer du under 60 % av boligens verdi, og har solid betjeningsevne, behandles du som bankens favorittkunde. Det er ikke urettferdig, det er bare kjedelig forutsigbart.
Steg 5: Forhandle renten (ja, det er lov)
Renten er ikke en naturlov, den er et tilbud, og tilbud kan forhandles. Be om rabatt, og bruk konkurrentens rente som forhandlingskort.
Den enkleste setningen i norsk privatøkonomi: «Bank X tilbyr meg lavere, kan dere matche?» Verste utfall er et nei, og da har du fortsatt det andre tilbudet i bakhånd.
Vurder også å samle gjelden og flytte hele kundeforholdet. Banker betaler gjerne litt for å få lønnskonto, sparing og forsikring under samme tak, og det kan presse renten ytterligere ned.
Sammenlign boliglån og mellomfinansiering fra flere banker.
Boliglån / mellomfinansieringLånekalkulator
Hva koster lånet per måned, med full nedbetalingsplan.
Gjeldsgrad
Se hvor du ligger mot lånetaket på 5× inntekt.
Boliglån
Alt du trenger å vite før du tar opp boliglån, hvor mye du kan låne, hva renta koster og hvordan du presser ned prisen.
Hvor mye kan jeg låne?
Gjeldsgrad, betjeningsevne og egenkapital, slik avgjør banken lånebeløpet.
Annuitetslån vs. serielån
To måter å betale ned lån på, hva de koster, og når hvilken lønner seg.
Ofte stilte spørsmål
- Normalt minst 15 % av kjøpesummen. På en bolig til tre millioner betyr det rundt 450 000 kroner. Egenkapital kan være sparepenger, gevinst fra forrige bolig, eller en kausjonist (ofte foreldre) som stiller sikkerhet.
- Finansieringsbevis er bankens bekreftelse på hvor mye du kan låne. Det er ikke et bindende lån, men gjør deg klar til å by i budrunder. Det gjelder typisk i tre måneder, og du henter det fra banken før du går på visning.
- Samlet gjeld kan normalt være maks rundt 5 ganger brutto årsinntekt. All gjeld teller med, boliglån, billån, studielån og forbrukslån. Tjener du 600 000 i året, ligger taket på cirka tre millioner i total gjeld.
- Banken sjekker at du har råd til lånet selv om renten stiger. De legger til 3 prosentpoeng på dagens rente og ser om du fortsatt klarer avdrag og vanlige utgifter. Tåler økonomien den påkjenningen, regnes du som en trygg låntaker.
- Ja. Renten er et tilbud, ikke en fast pris. Hent tilbud fra flere banker, sammenlign på effektiv rente og be din egen bank matche det laveste. Lav belåningsgrad og god betjeningsevne gir deg sterkest forhandlingskort.